รวมทุกเรื่องที่ต้องรู้ในการโอนที่ดินให้เป็นไปอย่างถูกต้อง
การโอนที่ดินเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขาย การรู้ค่าใช้จ่ายและเอกสารที่เกี่ยวข้องจะช่วยให้คุณเตรียมตัวได้อย่างครบถ้วน และทำให้กระบวนการโอนที่ดินดำเนินไปอย่างราบรื่น วันนี้ ทิสโก้ ออโต้แคช มีข้อมูลดี ๆ เกี่ยวกับขั้นตอนการโอนที่ดิน ค่าโอนที่ดิน และการโอนที่ดินให้ลูกมาฝากกับแบบครบถ้วนเลย
การโอนที่ดิน คืออะไร
การโอนที่ดิน คือ การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ในที่ดินจากเจ้าของเดิมไปยังเจ้าของใหม่อย่างถูกต้องตามกฎหมาย ซึ่งต้องทำที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยมีเจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ทำให้การเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ผู้รับโอนจะได้รับโฉนดที่ดินหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่มีชื่อของตนเองระบุเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง
โอนที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
การโอนที่ดินมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องเตรียมไว้ให้พร้อม โดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะคำนวณตามราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขายจริง แล้วแต่ว่าอย่างไหนสูงกว่า แต่โดยหลัก จะมีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน คิดที่ 2% ของราคาประเมินราชการ
- ค่าจดจำนอง กรณีกู้เงินจากสถาบันการเงิน คิดที่ 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับการยกเว้น
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือ ราคาประเมินราชการ โดยใช้ราคาสูงกว่า เฉพาะกรณีที่ผู้ขายถือครองที่ดินไม่ถึง 5 ปี
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวณตามอัตราก้าวหน้า หลังหักค่าใช้จ่ายตามระยะเวลาถือครอง
โดยทั่วไป การแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายขึ้นอยู่กับการตกลงกัน แต่โดยธรรมเนียมปฏิบัติ ผู้ซื้อมักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง ส่วนผู้ขายรับผิดชอบค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้
ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
หากซื้อที่ดิน บ้าน หรือคอนโด ที่มีราคาประเมินราชการ และจดจำนองเต็มมูลค่าที่ 3,500,000 บาท แล้วทำการโอนพร้อมจดจำนองภายในครั้งเดียวกัน จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน : (3,500,000 x 2) ÷ 100 = 70,000 บาท
- ค่าจดจำนอง : (3,500,000 x 1) ÷ 100 = 35,000 บาท
- รวมทั้งสิ้น 70,000 + 35,000 = 105,000 บาท
เอกสารที่ต้องในการโอนที่ดิน
การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเป็นสิ่งสำคัญที่จ
ะช่วยให้การโอนที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น ไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปมาหลายรอบ ทั้งนี้ เอกสารที่ต้องใช้จะแตกต่างกันไปตามลักษณะของผู้ทำนิติกรรมและประเภทของการโอน
เอกสารที่ใช้โอนที่ดินให้คนอื่น
เอกสารพื้นฐานที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินให้บุคคลทั่วไป มีความแตกต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเพื่อความสะดวกรวดเร็ว
สำหรับบุคคลธรรมดา
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่ลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี) พร้อมสำเนา
- ทะเบียนสมรส (ถ้ามี) พร้อมสำเนา
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมอบอำนาจให้ผู้อื่นดำเนินการแทน พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ และผู้มอบอำนาจ
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส
- หนังสือปลอดภาระค่าส่วนกลาง สำหรับกรณี อาคารชุด และหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้ว
สำหรับนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัทที่มีมติให้ซื้อหรือขายที่ดิน
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- ตราประทับบริษัท (ถ้ามี)
- หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์
เอกสารที่ใช้โอนที่ดินให้ลูก
การโอนที่ดินให้ลูกมีเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายที่แตกต่างจากการโอนให้บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะในเรื่องของค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
สำหรับการโอนที่ดินให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย (ลูกที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน) ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้
- สูติบัตรของบุตร หรือเอกสารแสดงความสัมพันธ์ระหว่างบิดามารดาและบุตร
- ทะเบียนสมรสของบิดามารดา
- บัตรประชาชนของลูก (กรณีลูกบรรลุนิติภาวะแล้ว)
- คำยินยอมของอีกฝ่าย (กรณีที่ดินเป็นสินสมรส)
สำหรับการโอนที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย (ลูกที่พ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน) ต้องเตรียมเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้
- หลักฐานการจดทะเบียนรับรองบุตร (กรณีบิดาต้องการโอนให้บุตร)
- คำพิพากษาของศาลที่แสดงว่าเป็นบิดาที่ชอบด้วยกฎหมาย (ถ้ามี)
- เอกสารอื่นๆ ที่แสดงความสัมพันธ์ระหว่างบิดาหรือมารดากับบุตร
การโอนที่ดิน มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง
การโอนที่ดินสามารถทำได้ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง หากไม่มีคิวยาว มีขั้นตอน ดังนี้
- กรอกคำขอและแนบเอกสาร ผู้ซื้อและผู้ขายกรอกแบบคำขอที่สำนักงานที่ดินพร้อมแนบเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- ยื่นเอกสารและรับบัตรคิว นำเอกสารไปยื่นที่เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้องและรับบัตรคิว
- ลงนามในเอกสาร เมื่อถึงคิว ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน
- ประเมินราคาที่ดิน เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ
- ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี นำใบคำนวณราคาค่าโอนที่ดินไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน
- รับใบเสร็จและส่งให้เจ้าหน้าที่ นำใบเสร็จสีเหลืองมอบให้เจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน
- ตรวจสอบโฉนดที่ดิน เจ้าหน้าที่จะพิมพ์สลักหลังโฉนดที่ดิน ซึ่งผู้ซื้อและผู้ขายควรตรวจสอบความถูกต้อง
โอนที่ดินใช้เวลากี่วัน
โดยปกติแล้ว การโอนที่ดินสามารถทำให้เสร็จได้ภายใน 1 วัน หากเอกสารครบถ้วนและไม่มีข้อติดขัดใดๆ ระยะเวลาที่ใช้ในการโอนที่ดินจะอยู่ที่ประมาณ 1-2 ชั่วโมง ขึ้นอยู่กับจำนวนผู้มาใช้บริการที่สำนักงานที่ดินในวันนั้น แนะนำให้ไปถึงสำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิวและลดระยะเวลารอคอย หากมีข้อผิดพลาดในเอกสารหรือกรณีพิเศษอื่นๆ อาจทำให้การโอนที่ดินใช้เวลานานขึ้นหรือต้องเลื่อนไปทำในวันอื่น
โอนที่ดินทำที่ไหนได้บ้าง
การโอนที่ดินต้องดำเนินการที่หน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบเรื่องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ซึ่งมีหลายแห่งให้เลือกตามความสะดวก
- สำนักงานที่ดินจังหวัด เป็นหน่วยงานหลักที่รับผิดชอบงานด้านที่ดินในระดับจังหวัด สามารถโอนที่ดินที่อยู่ในเขตรับผิดชอบของจังหวัดนั้นๆ
- สำนักงานที่ดินสาขา เป็นหน่วยงานย่อยของสำนักงานที่ดินจังหวัด กระจายอยู่ตามอำเภอต่างๆ ทำให้ประชาชนสามารถทำธุรกรรมที่ดินได้สะดวกยิ่งขึ้น
- สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร รับผิดชอบงานด้านที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร แบ่งเป็นหลายสาขาตามพื้นที่
- ศูนย์บริการด้านที่ดินแบบครบวงจร (One Stop Service) บางแห่งมีบริการครบวงจรที่ช่วยให้การโอนที่ดินสะดวกและรวดเร็วยิ่งขึ้น
ทั้งนี้ การโอนที่ดินต้องทำที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น ไม่สามารถโอนข้ามเขตได้ และต้องเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนเพื่อให้การโอนที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น
สรุปบทความ รวมทุกเรื่องที่ต้องรู้ในการโอนที่ดิน
เพราะการโอนที่ดินนั้นมีความสำคัญอย่าง การทำความเข้าใจถึงขั้นตอน และทำให้ถูกต้องตามกฎหมายจึงเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจ และสำหรับใครที่มีที่ดินอยู่แล้ว แต่ไม่อยากปล่อยไปเพราะเสียดาย ทิสโก้ ออโต้แคช ก็มีสินเชื่อโฉนดแลกเงิน ที่มีวงเงินสูงสุด 3 ล้านบาท และผ่อนชำระได้นานสูงสุด 84 เดือน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า หรือมีสิ่งปลูกสร้าง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม ก็ขอสินเชื่อได้ โทร. 02-123-4000 หรือ แอดไลน์ @TISCOAutoCash เราพร้อมให้คำปรึกษาและช่วยเหลือเรื่องการเงินให้คุณทันที
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว | อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง 11.85% – 16.95% ต่อปี
เงื่อนไขและการพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด
